[재테크 영상 리뷰] 부동산 규제 확 풀어도 집값 하락 멈추지 않는 이유 (이현철)

 

https://www.youtube.com/watch?v=mf34LZCEkxk 

 

부동산 규제 확 풀어도 집값 하락 멈추지 않는 이유 (이현철)

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정부에서 계속해서 부동산 정책에 대한 규제 완화 카드를 꺼내고 있다.

1년 전만 해도 규제지역 해제, 대출 규제 완화 등의 이슈에 대해 시장에서 크게 반응을 했었는데 

최근에는 이렇다 할 시장의 변화가 안 보이는 듯하다. 

이에 대해 이현철 소장이 현재 시장에 대해 분석한 유튜브 영상이다.

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1. 규제 해제에도 변화가 없는 이유는?

 

 - 과거 윤석열 정부 초에만 해도 규제 지역 해제에 대한 대중의 관심도가 높았으나, 최근에는 규제 지역 해제에 대한 기대치가 낮아지면서

관심도가 급 하락하고 있다.

 

- 매수자들이 매수 의지가 있을때 규제 해제를 해야 효과가 있는 것이다. 하지만 지금은 규제를 해제해도 금리, 심리 등의 이유로 매수 의지가 다들 없는 상태이다

 

- 현재 정부에서 규제를 해제하는 목적은 부동산 시장이 너무 빠르게 하락하고 있기 때문이다. 즉 정부는 부동산 시장이 연착륙하기를 바라나 경 착률 기조가 보이고 있어를 완화하기 위해서이다.

 

- 정부가 부동산 시장의 급격한 하락을 두려워하는 첫번째 이유는 부동산에 들어가 있는 부동산 가계부채가 사상 최대치인 현재 상황에서 가계 부도는 다른 부분에서의 연쇄적인 부도를 야기할 수 있기 때문이다.

 

- 정부가 부동산 시장의 급격한 하락을 두려워하는 두번째 이유는 현재 시장에서 나타나고 있는 '미분양' 사태이다. 정부 입장에서 주택시장의 미분양은 특히나 위험한 부분이다. 이로 인해 건설사들의 연쇄부도가 발생할 수 있기 때문이다. 그리고 이는 우리나라 경제의 전체적인 위기가 될 수 있다.

 

- 하지만, 정부는 현재까지 다주택자에 대한 규제는 해제하지 않고 있는데 이는 정부가 다주택자들을 투기 심리가 있다고 판단하고 다주택자에 대한 규제 해제 시 집값 상승 등의 부작용이 발생할 것을 우려하고 있다고 예상된다.

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2. 부동산 집값을 움직이는 요소는?

 

 - 부동산 집값을 움직이는 요소는 크게 4가지 대중심리, 전세, 분양, 정책이다.

 

 - 집값을 움직이는 1차 요인은 대중심리이다. 자산시장은 심리로 결정이 되고, 이 대중심리는 사람의 욕심에 의해 만들어진다.

대중심리를 파악하기 위해서는 주변 분위기만 보아도 알 수 있다.

 

- 대중심리에 변화를 주는것은 정책이다. 정부의 정책들이 계속해서 쌓이다 보면 어느 순간 이 심리가 전환이 되고 이렇게 전환된 심리를 가속화하는 것이 미분양이다. 이 미분양은 하락장을 공고화 시켜 준다. 

 

- 금리는 2차 요인이다. 금리는 지금의 하락을 가속화 하는 역할을 한다. 즉 금리는 부수적인 요인이기 때문에 금리에 의해 집값 하락, 상승이라는 현상이 발생한다기보다는 금리와 집값의 방향이 일치할 시에 집값의 움직임을 가속화하는 역할을 한다. 

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3. 하락장을 처음 겪고 힘든 분들에게

 

- 지금과 같은 하락장에도 잠시 반등이 나올때가 있는데, 이는 정부가 극심한 규제를 해제할 때이다. 이럴 경우 잠시 매수심리가 살아날 수 있는데 그때가 매도 타이밍이 될 수 있다.

 

- 이러한 반등이 나올때 매도자가 매물을 거두어들이고 호가를 올릴 확률이 높은데 이러한 경우 매수자가 매도자를 따라가지 못해서 다시 한번 분위기 단절이 나타나며 매수세가 다시 가라앉을 것

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다른 부동산 전문가들보다 유독 심리에 대해 강조하는분 인 것 같다. 

부동산 시장에서의 대중 심리가 얼마나 중요한지 한번 생각해 볼 만한 영상이다.