서울 노후 택지 재건축 신호탄! 가양·등촌·신내 지구 정비 추진

서울 노후 택지 재건축 신호탄! 가양, 등촌, 신내 지구 정비 추진

서울시가 강서구 가양·등촌, 중랑구 신내 택지지구의 재건축 밑그림을 그리기 위해 ‘지구단위계획 재정비’에 나선다. 이 지역들은 1990년대 조성된 택지로, 준공 후 30년이 지나며 재건축 연한이 도래한 상태다.

특히, 이들 지역에 ‘노후계획도시특별법’이 적용될 가능성이 있는지 여부도 검토될 예정이라 투자자와 주민들의 관심이 집중되고 있다.

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🔹 지구단위계획 재정비, 왜 추진되나?

서울시는 조만간 가양·등촌, 신내 택지지구의 ‘지구단위계획 재정비 및 기본계획’ 관련 연구용역을 발주할 계획이다.

✔️ 대상 지역

• 강서구 가양·등촌 택지지구: 가양1·2·3동, 등촌3동 일대 (1.7㎢ 규모)
  • 1996년 지구단위계획 수립
• 중랑구 신내 택지지구: 묵1동, 신내2동, 상봉1동 일대 (1㎢ 규모)
  • 1998년 조성

이들 지역은 1990년대 후반 조성된 택지로, 이미 재건축 연한(30년)을 넘겼음에도 본격적인 정비사업이 활발히 이루어지지 않은 상태다.

🚧 이유는?

• 기존 1980년대 택지보다 용적률이 다소 높아 재건축 추진이 어려움
• 특별법 적용 여부가 불확실해 사업성이 확정되지 않음

이에 따라, 서울시는 정비 기준을 마련하고 공간 구성을 재편하기 위한 연구용역을 진행할 계획이다.

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🔹 노후계획도시특별법 적용 가능성은?

이들 택지지구가 ‘노후계획도시특별법’(이하 특별법)의 적용 대상이 될지 여부도 이번 연구용역에서 함께 검토된다.

✔️ 특별법 적용 시 혜택
1️⃣ 용적률 법적 상한의 1.5배까지 상향 가능
2️⃣ 재건축 안전진단 면제 가능

📌 현재 특별법 적용 가능성이 있는 서울 내 택지지구는 총 11곳으로, 규모 100만㎡ 이상이면서 조성된 지 20년이 넘은 지역이 대상이다.

💡 하지만, 가양·등촌·신내 택지에 특별법이 적용될 가능성은 낮다는 의견도 있다.

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🔹 특별법 적용이 어려운 이유

1️⃣ 1기 신도시 중심 법안 → 서울 내 적용 난관

• 특별법은 원래 일산, 평촌, 산본 등 1기 신도시 재정비를 목적으로 제정됨
• 서울은 이주 대책 마련이 어렵고, 법 취지에 맞지 않는다는 지적

2️⃣ 기반시설(인프라) 문제

• 특별법 적용 시 ‘기준 용적률’을 산정해야 하나, 서울은 상하수도·교통망 등 기반시설을 도시 전체가 공유하고 있어 명확한 기준을 설정하기 어려움

3️⃣ 지구단위계획 정비를 통한 재건축이 더 유력

• 기존 개포·목동 등 서울 주요 택지들은 특별법 없이 지구단위계획을 정비해 재건축을 추진한 사례가 많음
• 서울시는 특별법보다 지구단위계획 정비를 통해 재건축을 진행할 가능성이 큼

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🔹 재건축 추진 가능성 높은 지역은?

📍 가양·등촌지구 (약 2만9000가구)

• 한강과 접한 입지적 장점
• 지하철 9호선 개통으로 강남 접근성이 향상
• 개발이 본격화하면 강서구 일대 재건축 시장이 활기를 띨 가능성

📍 신내지구 (약 1만1000가구)

• 아직 재건축 움직임이 활발하지 않지만, 지구단위계획 정비가 진행되면 사업성이 높아질 가능성

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🔹 결론: 가양·등촌·신내 재건축, 어떻게 진행될까?

✔️ 서울시는 지구단위계획 재정비를 추진하며, 특별법 적용 가능성도 함께 검토
✔️ 다만, 특별법 적용보다는 기존 방식(지구단위계획 정비)을 통한 재건축이 이루어질 가능성이 큼
✔️ 가양·등촌은 입지적 장점으로 인해 재건축 추진 속도가 빠를 가능성이 높음