용적이양제란? 서울시의 새로운 도시 정비 정책 알아보기

 

📌 용적이양제란? 재건축·재개발의 새로운 해법

최근 재건축·재개발 규제 완화 논의가 활발해지면서 ‘용적이양제’가 새로운 대안으로 주목받고 있다. 기존 도시 계획의 한계를 극복하면서도 도심 내 주택 공급을 늘릴 수 있는 정책적 방안으로 평가받고 있는 만큼, 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있다.

그렇다면 용적이양제란 무엇이며, 어떤 방식으로 활용될 수 있을까?

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🔹 용적이양제란?

용적이양제란 도시 내 개발 가능한 용적률을 한 지역에서 다른 지역으로 이전하는 방식을 의미한다.

즉, 재건축·재개발이 어려운 지역의 용적률을 다른 지역(개발 가능 지역)으로 이전해 활용할 수 있도록 허용하는 제도다.

✔️ 용적률(容積率, Floor Area Ratio)이란?
: 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 뜻함. (예: 용적률 300% → 100평의 땅에 300평 규모 건축 가능)

💡 쉽게 말하면, ‘용적률을 사고판다’고 이해하면 된다.

• 기존에는 특정 지역에서 법적 상한 용적률이 초과되면 추가 개발이 불가능했음.
• 하지만 용적이양제를 통해 다른 지역의 미사용 용적률을 이전받으면 추가 개발이 가능해짐.

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🔹 용적이양제의 핵심 원리

용적이양제는 "용적률이 남는 곳"과 "용적률이 부족한 곳"을 연결해 주는 역할을 한다.

📌 어떤 방식으로 적용될까?
1️⃣ 용적률이 낮아 개발이 어려운 지역(예: 보존해야 할 문화재·공원 부지 등)의 용적률을 시장에 판매
2️⃣ 개발이 필요한 지역(예: 역세권, 도심 재개발 지역)이 이 용적률을 구매하여 추가 개발 진행

✔️ 이렇게 되면

• 기존에 재건축·재개발이 어려웠던 지역은 ‘용적률 판매’로 수익을 창출
• 개발이 필요한 지역은 추가 용적률을 확보해 사업성을 높일 수 있음

💡 예시
📍 A지역(문화재 보존구역, 공원 지역 등) → 사용하지 못하는 용적률을 판매
📍 B지역(역세권, 도심 재개발 지역 등) → 추가 용적률이 필요하여 구매
📍 결과: A지역은 보존하면서도 수익 창출, B지역은 개발 활성화!

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🔹 용적이양제 도입 배경

🚧 기존 재개발·재건축은 용적률 제한으로 인해 사업성이 떨어지는 경우가 많았음.
🚧 공원·문화재 지역 등은 보존해야 하지만, 사업성이 없어 유지 관리가 어려운 문제도 존재.

✔️ 용적이양제를 활용하면?
✅ 재건축·재개발이 활성화됨 → 도심 내 주택 공급 증가 기대
✅ 공원·문화재 보호지역도 추가 재원 확보 가능 → 도시 균형 발전 유도
✅ 기존 용적률 제한의 문제점을 해결할 수 있음

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🔹 용적이양제의 장점과 기대 효과

✅ 1. 도심 내 주택 공급 확대

• 기존 용적률 제한으로 개발이 어려웠던 지역의 재건축·재개발을 촉진
• 주택 공급이 늘어나면서 집값 안정 효과 기대

✅ 2. 공공재원 확보 가능

• 문화재, 공원, 저층 주거지 등 보존이 필요한 지역은 용적률을 판매하여 수익 창출 가능
• 추가 재원을 활용해 공공 시설 유지·보수에도 활용 가능

✅ 3. 도시 균형 발전 가능

• 특정 지역의 개발이 과도하게 집중되는 것을 방지
• 용적률을 효율적으로 배분해 도시 전체적으로 균형 잡힌 개발 가능

✅ 4. 기존 재건축·재개발 규제 보완

• 안전진단, 용적률 제한 등으로 사업성이 낮았던 지역의 사업성을 높일 수 있음
• 민간 주도의 개발을 활성화해 도시 경쟁력 강화 가능

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🔹 용적이양제의 한계와 해결 과제

❌ 1. 특정 지역에 개발이 집중될 위험

• 용적률을 자유롭게 이동할 경우, 특정 지역(예: 강남, 주요 역세권)만 개발이 집중될 우려가 있음
• 정부가 용적률 이전을 관리하는 가이드라인 필요

❌ 2. 용적률 거래의 투명성 문제

• 용적률 가격 산정 기준이 모호하면 부동산 시장 내 투기 우려 발생
• 공공 주도 플랫폼을 통해 용적률 거래 투명성을 높이는 방안 필요

❌ 3. 기존 도시 계획과 충돌 가능성

• 용적률이 급격히 증가하면 교통, 상하수도 등 기반시설 부담 증가
• 도시 인프라 개선과 함께 추진해야 효과적

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🔹 결론: 용적이양제, 성공적인 재건축·재개발 해법이 될까?

✅ 기존 용적률 제한 문제를 해결할 수 있는 새로운 정책적 대안
✅ 재건축·재개발 활성화 + 공공재원 확보 + 도시 균형 발전 효과 기대
✅ 그러나 투명성, 인프라 확충 등 보완 과제가 필요

📢 앞으로 정부와 지자체가 용적이양제를 어떻게 도입하고 활용할지에 따라 도시 개발 방향이 크게 달라질 전망이다.