사회초년생 전세사기 예방법, 전세 계약 핵심 체크리스트 총정리

사회초년생 전세사기 예방법, 전세 계약 핵심 체크리스트 총정리

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최근 전세사기로 인해 피해를 보는 분들의 소식들이 적지 않게 들리고 있다. 너무 많은 사람들이 금전적, 신체적, 정신적 피해를 보고 있는 상황이라 정부에서도 다양한 정책이나 방안을 통해 대비책을 마련하고 있는 것으로 보인다. 

사회 초년생, 신혼부부, 이사 예정인 분들 등 새로운 시작을 앞둔 모든 분들이 전세사기 예방법에 대해 확인해 보고 소중한 내 재산을 꼭 지킬 수 있으면 좋겠다!

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1.  전세 계약 전 체크리스트

 

 ✔️ 무허가, 불법 건축물 여부 확인하기

•  전입신고를 할 수 없는 무허가, 불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으니 전세 계약 전에 필수적으로 체크해야 한다. 무허가, 불법건축물 여부 확인은 건축물대장을 통해 손쉽게 확인할 수 있다.

 

✔️ 적정 전세가율 확인하기

• 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 의미한다. 보통 전세가가 매매가에 근접하거나 매매가를 넘어서는 집을 깡통전세라하는데 시장에서는 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 우려가 크다고 인식한다. 깡통전세는 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 필수적으로 체크해야 한다.

 

✔️ 임대인 세금 체납여부 확인하기

• 계약 전 임대인의 세금 체납여부를 꼭 확인해야 할 필요가 있다. 23년 4월 1일 이후부터는 임대인의 동의를 받지 않더라도 전국 세무서에서 임대인의 세금체납 여부를 확인할 수 있다. 다만, 임대차계약서가 필요하므로 계약 전에는 임대인의 동의가 필요한 상황이다.

 

✔️ 선순위 권리관계 및 소유권 확인하기

• 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세 보증금 전액 반환이 어려울 수 있다. 따라서 등기부등본의 을구를 확인하여 이러한 사항을 체크해야 한다. 또한 등기부등본의 갑구 소유권 사항에는 신탁등기 내용이 있는지 살펴보아야 하고 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 관련된 정보를 확인해야 한다. 

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2.  계약체결 시 체크리스트

 

✔️ 임대인(대리인) 신분 확인하기

• 임대인 본인 혹은 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 한다. 또한 임대인 신분증 혹은 대리인의 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 하며 보증금 입금 시에도 임대인 혹은 대리인의 명이인지 곡 재차 확인이 필요하다. 

✔️ 주택임대차표준계약서 사용 여부 확인하기

• 주택임대차표준계약서를 사용하면 대항력, 우선변제권 확보 방법 등을 할 수 있고, 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 얻을 수 있어 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다. 따라서 전세계약 전에는 반드시 공인중개사에게 표준 계약서 사용을 요청해야 한다.

✔️ 공인중개사 정상 영업 여부 확인하기 

• 미등록 혹은 업무정지 중인 공인중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시에 보상을 받을 수가 없다. 따라서 전세계약 전에는 전세계약을 진행하는 공인중개사가 정상적으로 영업을 진행 중인 곳인지 필히 확인해야 한다.

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3. 계약 후 필수 체크리스트

 

✔️ 주택 임대차 신고하기

• 전세 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 한다. 이 과정에서 확정일자가 자동으로 부여가 되니 추후 보증금 보호에 유리한 상황을 마련할 수 있다. 

✔️ 권리관계 변동 확인하기

• 계약 체결 후에는 계약한 곳의 등기부등본을 필히 확인해야 한다. 등기부등본상의 근저당 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 하며, 내가 이사해야 할 집이 비어있는지, 혹은 기존의 세입자가 이사할 준비가 완료되었는지 확인하고 거래 잔금을 지불해야 한다. 

✔️ 전입신고(확정일자), 전세보증금 반환보증 가입하기

• 전입신고 익일에 대항력이 발생하기 때문에 이사한 날 바로 전입신고를 하는 것이 보증금 보호에 유리하다. 또한 전세보증금 반환 보증에 꼭 가입하여야 한다.